Su filtresi taktırabilir miyim sorusunun cevabı, sandığınızdan daha az cihazla ilgili.
Mevzuatta "su arıtma cihazı" diye bir düzenleme yok. Hiçbir madde cihaz türüne göre ayrım yapmıyor. Belirleyici olan iki şey: filtrenin nereye takıldığı ve hangi fiziksel müdahalenin yapıldığı.
Aynı ev, aynı kiracı, aynı marka cihaz. Tezgah altına takarsanız sadece ev sahibinizle konuşursunuz. Kolona takarsanız komşularınızın dörtte beşinin yazılı rızası gerekir.
Bu yazı o ayrımı ve her katmanda ne yapmanız gerektiğini anlatıyor.
Üç katman, üç farklı izin
| Nereye takılıyor | Hukuki niteliği | Kimden izin |
|---|---|---|
| Tezgah altı (mutfak dolabı içi, mevcut musluk hattı) | Bağımsız bölüm içi | Sadece ev sahibi, yazılı rıza |
| Daire girişi, vananın daire tarafı | Bağımsız bölüm içi | Sadece ev sahibi, yazılı rıza |
| Kolon veya daire dışındaki hat | Ortak yer | Ev sahibi artı bütün kat maliklerinin beşte dördü |
Bu ayrımın kaynağı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi. Madde ortak yerleri sayarken su tesisatı için şu kaydı koyuyor: "Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki ... su ... tesisleri".
Yani su tesisatı bütünüyle ortak yer değil. Sınır açık: bağımsız bölümün dışındaki hat (ana kolon, merdiven boşluğundaki dikey boru, genel su deposu) ortak yerdir; bağımsız bölümün içindeki tesisat değildir.
Bir uyarı: daire giriş vananızın fiziken dairenizin içinde olması, kolonun ortak yer olma niteliğini değiştirmez. Çoğu binada kolon banyo veya balkondaki bir nişten geçer ve o niş dairenin içindedir. Ama kolon tüm katlara su taşıdığı için kanunun ölçütüne göre "kendi bölümü dışındaki" tesisattır. Filtre kolondan dairenize ayrılan branşman üzerinde ve vananın daire tarafındaysa bağımsız bölüm içi sayılır.
Tezgah altı: sadece ev sahibi
Tezgah altı cihazda apartman yönetiminin söyleyecek bir sözü yok. Ortak yere müdahale yok.
Kalan tek soru ev sahibinin izni. Burada Borçlar Kanunu'nun 321. maddesi devreye giriyor:
"Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir."
Peki tezgah altı cihaz "değişiklik" mi? Kanun bir eşik koymuyor, ama iki senaryo belirgin şekilde ayrışıyor:
Tezgaha ek musluk için delik açmak. Kalıcı ve geri dönüşü olmayan bir müdahale. Yazılı rıza alınması gereken tipik hal budur.
Delik açmadan, mevcut bataryaya ara bağlantı. Sökülünce iz kalmıyorsa "değişiklik" niteliği tartışmalı. Mevzuatta bu soruya net cevap veren bir hüküm ve bu soruyu çözen bir Yargıtay kararı bulamadık.
Pratik sonuç: sökülebilir montaj hukuken daha güvenli. Üç sebeple. Birincisi, Borçlar Kanunu 334. madde kiracıdan kiralananı "ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermesini" istiyor; iz kalmayan montajda bu borç kendiliğinden yerine gelir. İkincisi, kalıcı bir yenilik oluşmadığı savunulabilir. Üçüncüsü, cihaz taşınmazın parçası hâline gelmediği için sizin menkul malınız olarak kalır ve çıkarken söküp götürürsünüz.
Daire girişi: vananın hangi tarafı
Daire girişi filtre sistemi yazısında bu ürünün kime gerekip kime gerekmediğini anlatmıştık. Hukuki tarafı ise tek bir soruya iniyor: müdahale noktası vananın hangi tarafında?
Vananın daire tarafındaysa, kolondan size ayrılan hat üzerindeyseniz, burası bağımsız bölüm içidir. Ev sahibinizin yazılı rızası yeterlidir.
Vananın öncesine, kolonun kendisine veya daire dışındaki hatta müdahale ediliyorsa ortak yerdesiniz ve iş büyüyor.
Kolon üstü: kiracı bunu tek başına yürütemez
Ana kolona müdahale eden merkezi bir sistem kurmak istiyorsanız Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi devreye giriyor:
"Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ... yaptıramaz."
İki ayrıntı önemli. Birincisi bu oybirliği değil; 2007'deki değişiklikle oybirliğinden dörtte beşe indirildi. İkincisi bu bir toplantı çoğunluğu değil: toplantıya katılanların değil, bütün maliklerin beşte dördü aranıyor.
Ve kiracı için kritik olan kısım şu. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi, kanundaki kat maliklerinin borçlarına dair hükümlerin kiracılara da uygulanacağını ve kiracının kat malikiyle müteselsilen sorumlu olacağını söylüyor.
Dikkat edin: madde borçları yayıyor, hakları değil. Aynı kanunun 31. maddesi oy hakkını kat malikine tanıyor; kiracıya kat malikleri kurulunda oy hakkı veren bir hüküm yok.
Yani kiracı ortak alan için gereken dörtte beşlik rızayı kendisi toplayamaz. Süreci kat malikinin, yani ev sahibinizin yürütmesi gerekir. Ama ortak alana zarar verirseniz sorumluluk size de gelir.
Çoğu kişinin ters bildiği madde
Borçlar Kanunu 321. maddenin ikinci fıkrası şöyle:
"Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez."
Bunu iki kez okumaya değer. İzin aldıysanız ve izin metninde "çıkarken sökülecek" yazmıyorsa, ev sahibiniz sizden eski hale getirmenizi isteyemez.
Çoğu kişi tersini sanıyor ve bu yüzden izin istemekten çekiniyor. Oysa izin almak kiracıyı koruyan tarafta.
Üçüncü fıkra ise madalyonun diğer yüzü:
"Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez."
Yani filtre ev sahibinin de işine yarasa bile, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça bedel isteyemezsiniz.
Burada bir gerilim var ve dürüst olmak gerekiyor: Yargıtay'ın 3. Hukuk Dairesi kararlarında kiracının zorunlu ve faydalı masrafları isteyebileceği kabul ediliyor, gerekçe sebepsiz zenginleşme ve vekâletsiz iş görme. Ama istisnalar dar; genellikle ev sahibinin imalatı benimsemiş olması ya da aksinin yazılı kararlaştırılmış olması aranıyor. Ana kural "isteyemez".
Yazılı rıza ne demek, WhatsApp yeter mi
Teknik cevap: yetmez.
Borçlar Kanunu'nun 14. maddesi yazılı şekil yerine geçenleri sayıyor: imzalı mektup, imzalanmış telgraf, teyit edilmiş faks, güvenli elektronik imzayla gönderilen metinler.
WhatsApp ve sıradan e-posta bu listede yok. İmza unsuru eksik.
Bu, o yazışmaların hiçbir değeri olmadığı anlamına gelmiyor. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun belge tanımı elektronik verileri kapsıyor, dolayısıyla WhatsApp yazışması mahkemede delil olarak sunulabilir. Ama yazılı rızanın yerini garantili biçimde tutmaz.
İspat gücüne göre sıralarsak:
- Kira sözleşmesine ek protokol, iki taraf ıslak imzalı ve tarihli. En güçlüsü.
- Ev sahibinin imzalı muvafakatnamesi.
- Güvenli elektronik imzalı veya KEP üzerinden e-posta.
- WhatsApp ve adi e-posta, yalnızca destekleyici delil.
Protokole ne yazılmalı
- Cihazın türü, markası ve montaj noktası
- Çıkarken sökülüp sökülmeyeceği. Burada dikkat: 321/2 gereği yazmazsanız ev sahibi zaten isteyemez. Bu maddeyi kendi aleyhinize yazdırmayın.
- Sökülme hâlinde delik veya iz onarımının kime ait olduğu
- Cihazın mülkiyetinin sizde kalacağı
- Değer artışı bedeli talep edilecekse bunun açıkça yazılması
- Montajın yetki belgeli tesisatçıya yaptırılacağı
- Montaj öncesi ve sonrası tarihli fotoğraflar
Sözleşmenizde "kiracı kiralananda değişiklik yapamaz" maddesi varsa: bu madde zaten kanundaki durumu tekrar ediyor, yeni bir yasak getirmiyor. Ve ev sahibinin sonradan yazılı izin vermesini engellemiyor. Ek protokolle izin verilebilir.
İzinsiz yaparsanız
Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi kiracıya kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma borcu yüklüyor. İzinsiz değişiklik bu borca aykırılık sayılır.
Sonucu şu: konut kirasında kiraya veren en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir. Giderilmezse fesih ve tahliye davası gündeme gelir. Kiracının kasten ağır zarar vermesi gibi hâllerde ise ihtarsız derhâl fesih mümkün.
Hukuk kaynaklarında aktarılan bir Yargıtay kararında, kiracının ev sahibinin yazılı izni olmadan klima taktırması tahliye sebebi sayılmış. Klima montajı ile su arıtma montajı fiziksel olarak benzer işlerdir: duvara sabitleme artı tesisata bağlantı. En yakın emsal budur.
Bir not: su arıtma cihazı veya su filtresi montajına ilişkin, esas ve karar numarası doğrulanabilen bir Yargıtay kararına ulaşamadık. Bu konuda yerleşmiş bir içtihat göremedik.
Depozito ne olur
Üç şey bilmekte fayda var.
Sınır var. Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre konut kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
Tek taraflı el konulamaz. Kanunun öngördüğü mekanizmada depozito vadeli hesapta tutulur ve banka ancak iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla öder. Uygulamada depozito genelde elden veriliyor ve bu mekanizma işletilmiyor; o zaman da iade davasında ispat yükü kesinti yapan ev sahibindedir.
Olağan yıpranma kesinti sebebi değil. 334. madde açık: kiracı sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Aynı maddenin üçüncü fıkrası ise sözleşmeye konan peşin tazminat taahhütlerini geçersiz sayıyor.
Kırmızı çizgi: su sayacı
Filtre asla sayaç öncesine takılmamalı.
Su idarelerinin abone yönetmeliklerinde sınır çizgisi sayaçtır. Örneğin bir büyükşehir su idaresinin yönetmeliğinde parsel sınırı ile sayaç arasındaki hattın yapımı ve arıza tamirinin mülk sahibine veya yönetime ait olduğu yazıyor; sayaçtan sonrası abonenin sorumluluğunda.
Sayaç mührüne veya sayaç öncesi hatta yapılan müdahale ise başka bir şey. Türk Ceza Kanunu'nun 163. maddesinin üçüncü fıkrası, suyun tüketim miktarının belirlenmesini engelleyecek şekilde tüketilmesini bir yıldan üç yıla kadar hapis cezasıyla cezalandırıyor. Su idarelerinin yönetmelikleri de sayaca müdahaleyi kaçak ya da usulsüz su kullanımı sayıyor.
İyi niyetle, sadece su kalitesi için yapılmış olsa bile durum değişmez. Filtre sayaçtan sonra takılır.
Bir de montajın kim tarafından yapılacağı meselesi var. İncelediğimiz bir su idaresi yönetmeliği, bina tesisatlarında idareden yetki belgesi almış tesisatçılar tarafından ve belgeli malzemeyle çalışılmasını şart koşuyor. Bu sadece mevzuat uyumu değil, kendi korumanız: kaçak yapan bir bağlantı alt kata zarar verirse sorumluluk size ve ev sahibinize müteselsilen gelir. Su kaçağının en sık çıktığı yedi noktayı ayrı bir yazıda yazmıştık.
Almadan önce
Hukuki taraf çözülse bile bir adım daha var: gerçekten gerekiyor mu?
Suyunuzun sertliğini ve şebeke analizini kontrol etmeden cihaz almak, çoğu zaman gereksiz harcamayla sonuçlanıyor. Su idarenizin raporunu nasıl okuyacağınızı ve kendi ilinizin sertlik değerini nereden bulacağınızı ayrı yazılarda anlattık.
Kiracı olarak bir avantajınız var: taşınabilirlik sizin için bizden daha önemli. Sökülebilir montajla kurulan bir tezgah altı sistem yeni evinize taşınabilir. Mizufy Daire Girişi Su Filtre Sistemi gibi daire girişine bağlanan bir ürün de sökülebilir, ama montajı daha kalıcı bir müdahale gerektirir ve izin metnini ona göre yazmak gerekir.
Bir yıl kalacağınız bir evde kalıcı montaj gerektiren bir sisteme yatırım yapmak, hukuken mümkün olsa bile ekonomik olarak tartışmalıdır.
Özet: dört madde
- Soru "taktırabilir miyim" değil, "nereye". Tezgah altı ve daire girişi bağımsız bölüm içidir, sadece ev sahibinin yazılı rızası gerekir. Kolon ortak yerdir ve bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını gerektirir.
- Kiracı ortak alan iznini kendisi toplayamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu kat maliklerinin borçlarını kiracıya yayıyor, haklarını değil. Oy hakkı malikte.
- İzin almak sizi korur. Yazılı rıza veren ev sahibi, metinde ayrıca kararlaştırılmadıkça eski hale getirme isteyemez. WhatsApp mesajı delil olur ama yazılı rızanın yerini tutmaz.
- Sayaç kırmızı çizgidir. Sayaç öncesine yapılan müdahale, niyet ne olursa olsun kaçak veya usulsüz su kullanımı olarak değerlendirilir.
Sıkça sorulan sorular
Kiracı su arıtma cihazı taktırabilir mi?
Evet, ama Türk Borçlar Kanunu'nun 321. maddesine göre kiralananda yenilik ve değişiklik yapmak kiraya verenin yazılı rızasına bağlı. Cihazın türü değil, yapılan fiziksel müdahalenin niteliği belirleyici. Tezgaha delik açmak açıkça değişikliktir; mevcut rakora sökülebilir bir ara bağlantı tartışmalıdır.
Ev sahibinin izni WhatsApp mesajıyla olur mu?
Teknik olarak hayır. Borçlar Kanunu'nun 14. maddesi yazılı şekil yerine geçenleri sayıyor ve bu listede imzalı mektup, teyit edilmiş faks ve güvenli elektronik imza var; WhatsApp ve sıradan e-posta yok. Mahkemede delil olarak sunulabilir ama yazılı rızanın yerini garantili biçimde tutmaz.
Daire girişi filtresi için apartman yönetiminden izin gerekir mi?
Müdahale noktasına bağlı. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi her kat malikinin kendi bölümü dışındaki su tesisatını ortak yer sayıyor. Filtre kolondan daireye ayrılan hat üzerinde ve daire girişi vanasının daire tarafındaysa bağımsız bölüm içidir, yönetim karışmaz. Kolonun kendisine müdahale ediliyorsa ortak alandır.
Ortak alana müdahale için kaç kişinin onayı gerekir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Bu bir toplantı çoğunluğu değil, tüm maliklerin dörtte beşi. 2007'deki değişiklikten önce oybirliği aranıyordu.
İzin alırsam çıkarken sökmek zorunda mıyım?
Çoğu kişinin tersini sandığı bir hüküm var. Borçlar Kanunu 321. maddenin ikinci fıkrasına göre değişikliğe rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Yani izin metninde sökülecek yazmıyorsa isteyemez.
İzinsiz taktırırsam ne olur?
Akde aykırılık sayılır. Konut kirasında kiraya veren en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak ister, giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir. Hukuk kaynaklarında aktarılan bir Yargıtay kararında izinsiz klima montajı tahliye sebebi sayılmıştır.
Filtreyi su sayacından önceye taktırabilir miyim?
Hayır, bu kırmızı çizgidir. Sayaç mührüne veya sayaç öncesi hatta yapılan müdahale kaçak ya da usulsüz su kullanımı olarak değerlendirilir. Türk Ceza Kanunu'nun 163. maddesi, tüketim miktarının belirlenmesini engelleyecek şekilde su tüketimini bir yıldan üç yıla kadar hapisle cezalandırıyor.
Kaynaklar: TBK m.321, kiralananda yenilik ve değişiklik, TBK m.316, özenle kullanma borcu, TBK m.334, geri verme, TBK m.14, yazılı şekil, TBK m.342, güvence bedeli, KMK m.4, ortak yerler, KMK m.19, değişiklik yapma, KMK m.18, kat maliklerinin yükümlülükleri, HMK m.199, belge tanımı, TCK m.163, karşılıksız yararlanma, Kiralananda yenilik ve değişiklik üzerine, Kiracının faydalı masrafları ve Yargıtay kararları, İzinsiz klima montajı ve tahliye
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kanun metinlerine erişimde resmi kaynaklara ulaşamadığımız için alıntılar ikincil hukuk kaynaklarından derlenmiştir; somut bir uyuşmazlıkta maddelerin güncel metnini kontrol edin ve bir hukukçuya başvurun.